La mayoría de los compradores en la Costa del Sol financia parte del precio con una hipoteca española. Esta página explica cómo funciona para compradores extranjeros: cuánto prestan los bancos, qué piden, quién paga cada gasto y los pasos antes de firmar. Es información general, no asesoramiento financiero. Los tipos y las condiciones cambian, así que compara siempre varias ofertas.
¿Cuánto te pueden prestar?
- Residentes en España: normalmente hasta cerca del 80 % del precio o de la tasación, el menor de los dos.
- No residentes: normalmente hasta el 60–70 %, así que necesitas más ahorro propio.
- Además de la entrada, cuenta con alrededor del 10–13 % del precio para los gastos de compra: ITP (7 % para la mayoría de viviendas de segunda mano en Andalucía), notaría, registro y tu abogado.
- Los bancos suelen exigir que todas tus cuotas de deuda, incluida la nueva hipoteca, no superen el 30–35 % de tus ingresos netos.
- Los plazos suelen llegar a 30 años para residentes y a 20–25 años para no residentes, y el préstamo normalmente debe estar pagado a los 70–75 años.
Qué te pedirá el banco
- Pasaporte y NIE.
- Justificante de ingresos: contrato de trabajo y nóminas recientes, o declaraciones y cuentas si eres autónomo.
- Tu última declaración de la renta y, si vives fuera, un certificado de residencia fiscal.
- Extractos bancarios de los últimos seis meses, detalle de otros préstamos y un informe de crédito de tu país.
- Traducciones juradas de los documentos que no estén en español, si el banco las pide.
- Una cuenta en un banco español, desde la que se pagan las cuotas.
¿Quién paga los gastos?
Desde la ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Tú pagas la tasación y las copias de la escritura que pidas. La tasación debe hacerla una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, y el banco tiene que aceptar una tasación válida de una sociedad homologada que encargues tú.
¿Fija, variable o mixta?
- Fija: el mismo tipo durante todo el préstamo. Cuotas previsibles, normalmente con un tipo inicial más alto.
- Variable: un diferencial sobre el Euríbor a 12 meses, que se revisa una o dos veces al año. La cuota sube y baja con el Euríbor.
- Mixta: fija los primeros años y después variable.
Compara las ofertas por la TAE, no solo por el tipo de interés. Los bancos suelen bajar el tipo si contratas otros productos, como seguros o domiciliar la nómina, y esos productos tienen su propio coste. El banco puede pedirte un seguro de hogar, pero tiene que aceptar una póliza equivalente de otra aseguradora.
Si cobras en otra moneda distinta del euro, recuerda que tu cuota en euros no cambia, pero el tipo de cambio sí.
Los pasos antes de firmar
- Oferta: el banco te entrega la oferta vinculante en el formulario europeo normalizado (FEIN) y una ficha de advertencias sobre el préstamo (FiAE).
- Diez días: entre la entrega de la FEIN y la firma deben pasar al menos diez días naturales. Aprovéchalos para comparar y preguntar.
- Visita al notario: al menos un día hábil antes de la firma te reúnes con el notario que elijas, que comprueba que has recibido los documentos y te explica el préstamo. Esta visita es gratuita.
- Firma: el préstamo se firma ante notario, normalmente el mismo día que la escritura de compraventa.
Amortizar antes de tiempo
La ley limita la comisión por amortización anticipada. En una hipoteca variable es como máximo el 0,25 % de lo amortizado durante los tres primeros años, o el 0,15 % durante los cinco primeros, y nada después. En una hipoteca fija es como máximo el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % después.
Brokers hipotecarios
Un broker hipotecario compara por ti las ofertas de varios bancos y puede ayudarte con los trámites, algo útil si no hablas español o no eres residente. En España, los intermediarios de crédito inmobiliario deben estar inscritos en el registro del Banco de España o de la comunidad autónoma, y deben decirte por adelantado cuánto cobran.